ખેતીની જમીનમાં / વારસાઈ, ખાતેદારના મૃત્યુ પહેલાં, વહેંચણી, હયાતીમાં હક્ક દાખલ / કમી વિગેરેની જોગવાઈઓ

ખેતીની જમીનમાં / વારસાઈ, ખાતેદારના મૃત્યુ પહેલાં, વહેંચણી, હયાતીમાં હક્ક દાખલ / કમી વિગેરેની જોગવાઈઓ

લોકાભિમુખ માર્ગદર્શન – એચ.એસ. પટેલIAS(નિ.)

જમીનના વ્યવસ્થાપન અંગે બ્રિટીશ જમાનામાં ઘડાયેલ કાયદો ૧૮૭૯ જમીન મહેસુલ કાયદો આજે પણ અમલમાં છે અને આ કાયદાનું મુળ હાર્દ જમીન મહેસુલ વસુલ કરવાનું અને કબજેદારોના (Occupants) હક્કની જાળવણી કરવી.
જેને સર્વસ્વીકૃત પરિભાષામાંEntries in Revenue Record has a fiscal valueઅને વિરૂધ્ધનું પુરવાર ન થાય ત્યાં સુધી મહેસુલી રેકર્ડની નોંધો / વ્યવહાર માન્ય ગણવાના છે.
જ્યારે ૧૯૦૭માં કબજેદારોના હક્ક અંગે હક્કપત્રકRecord of Rightsઉમેરવામાં આવ્યું જે નમુના નં. ૬ ની નોંધો તરીકે ઓળખાય છે. તેમાં જમીનનો ધારક જે મહેસુલ ભરવાને જવાબદાર છે તેનું નામ કબજેદારમાં એટલે દર્શાવવામાં આવે છે કે તે સરકારને મહેસુલ આપવા પાત્ર માટે જવાબદાર છે.

અગાઉની સામાન્ય પ્રચલિત પ્રણાલિકા પ્રમાણે ખેડુત ખાતેદારના કુંટુંમ્બનો જયેષ્ઠ પુત્ર કે વડીલનું નામ ૭/૧૨માં કે મિલ્કત રજીસ્ટરમાં દાખલ કરવામાં આવતું અને જ્યારે તે મૃત્યુ પામે ત્યારે જ વારસાઈ કરવામાં આવતી, ઘણીવાર બે પેઢી સુધી વારસાઈ કરવામાં આવતી ન હતી અને મૃત્યુ પામેલ વ્યક્તિના નામે જમીનો ચાલતી, એવું પણ બનતું કે જયેષ્ઠ પુત્ર કુંટુંમ્બના કર્તા તરીકે જેમનું ખાતેદાર તરીકે નામ ચાલતું તેના કાકા/ભાઈઓના નામ વારસાઈ હક્કે દાખલ કરવાના બદલે અગાઉની પેઢીના વડીલના નામે ચાલતું, જેથી મહેસુલી રેકર્ડ અદ્યતન કરવાના ભાગરૂપે અમો જ્યારે ડે કલેક્ટર પાલનપુર પ્રાન્ત કે સુરત પ્રાન્ત હતા, ત્યારે ઝુંબેશ સ્વરૂપે વારસાઈ કરવાના વિશેષ પ્રયત્નો કર્યા. દાંતા જેવા કે ઉચ્છલ નિઝર તાલુકામાં આદિવાસીઓની ત્રણ પેઢી સુધીની વારસાઈ એક સાથે કર્યાના કિસ્સા હતા.
કહેવાનો મતલબ એ છે કે, વડિલોપાર્જીત કે સ્વપાર્જીત મિલ્કતમાં મુખ્ય કર્તાના મૃત્યુ સુધી અને વારસાઈ થાય ત્યાં સુધી મુળ ખાતેદારના નામ ચાલુ રાખવાની પ્રણાલીકા હજુ પણ ઘણા વિસ્તારમાં ચાલે છે અને વારસાઈને ગામડામાં ‘મોં બદલો’Change of nameતરીકે ઓળખાય છે.

હવે બદલાતા સંજોગોમાં હું જ્યારે પ્રાન્ત સુરત કે કલેક્ટર રાજકોટ હતો ત્યારે ઘણા કિસ્સા એવા અપીલ કક્ષાએ કેસ આવતા કે જે તે સમયે વારસાઈમાં કાકા કે ભાઈઓ અને બહેનોના નામ દાખલ ન થવાની ફરીયાદો તેમજ ખોટી રીતે પાછળથી હક્કો ઉપસ્થિત કરવાની બાબતો આવતી, આજે પણ જમીનના વધતા જતા ભાવો / તેમજ કૌટુંમ્બિક વ્યવસ્થામાં પણ બદલાવ થવાને કારણે, કાયદાથી વડીલોપાર્જીત કે સ્વપાર્જીત મિલ્કતમાં હક્ક મેળવવાને પાત્ર ખાતેદારો કે વ્યક્તિઓના હક્ક ડુબે નહિ અને મહેસુલી તંત્ર પણ લોકોના હક્કની યોગ્ય સ્વરૂપે જાળવણી થાય અને સાચું માર્ગદર્શન આપવામાં આવે તે જરૂરી છે કેમ કે જેમ જણાવ્યું તેમ અગાઉ એવી જ માન્યતા હતી કે જ્યાં સુધી મુળ ખેડુત ખાતેદાર કે કબજેદાર જ્યાં સુધી મૃત્યુ ન પામે અને વારસાઈ ન થાય ત્યાં સુધી કોઈના નામ દાખલ થાય નહિ.

આ અંગે જેમ જણાવ્યું તેમ હક્કપત્રકમાં જે ફેરફાર કરવામાં આવે છે તે ૭/૧૨ માં કે મિલ્કત રજીસ્ટરમાં અથવા તો હક્કપત્રકમાં થતા ફેરફારો કબજેદાર તરીકે મહેસુલ વસુલ કરવાપાત્રના હેતુથી અદ્યતન સ્વરૂપે નિભાવવામાં આવે છે.
રાજય સરકારના મહેસુલ વિભાગની રેકર્ડ અદ્યતન કરવાના ભાગરૂપે જે વારસાઈના કિસ્સામાં કે હક્ક ઉઠાવવાના, હયાતીમાં નામ દાખલ કરવાના, જમીનના વિભાજનના આ બધી બાબતો જાહેરજનતા સમક્ષ તેમજ ખાતેદારો સુધી પહોંચે અને જાણકારી મેળવે તેમજ જાગૃતિ કેળવાય તે માટે પ્રસ્તૃત કરું છું.
સૌ પ્રથમ તો જમીન કે મિલ્કતના ‘ટાઈટલ’ કે માલિકી હક્કનો પ્રશ્ન ઉપસ્થિત થાય તો તે પ્રસ્થાપિત સિધ્ધાંતો મુજબ તે નક્કી કરવાની સતા – સિવીલ કોર્ટને છે અને તેના હુકમ મુજબ મહેસુલી રેકર્ડમાં ફેરફાર થાય છે.

પરંતુ તમામ લોકોએ પોતાના હક્ક / હિસ્સા – કબજાહક્કે માલિકી હક્ક પુરવાર કરવા માટે સિવીલ કોર્ટમાં જવાની જરૂર નથી, જો આ વિષયને લગતી જોગવાઈઓ તેમજ જાગૃતિ હોય, પહેલું તો કોઈપણ ખાતેદાર / મિલ્કત ધારણકર્તાના મૃત્યુ બાદ વારસાઈ નોંધ (Heirship) પાડવામાં આવે છે. તે મહેસુલ વિભાગના ‘હક્કપત્રક’ ના નિયમો હેઠળ કરવામાં આવે છે.
પરંતુ આ અંગેના સાશકીય કાયદાઓ ‘Governing Act’ જોવામાં આવે તો ‘Succession Act’ વારસા અધિનિયમ, ‘Hindu/Muslim’ હિન્દુ મુસ્લીમ લો, ‘Transfer of Property Act’ મિલ્કત હસ્તાંતર અધિનિયમ, કા. પાર્સનર પ્રોપર્ટી ‘Hindu Marriage Act’ સ્ત્રીઓને મિલ્કતમાં અધિકાર આપતો કાયદો ૧૯૫૬ આ બધાના કાયદાકીય સિધ્ધાંતો અનુસરવાના છે.
સૌ પ્રથમ વારસાઈની બાબત જોઈએ તો ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ મરણના દાખલા સાથે સીધી લીટીના તમામ વારસો પુરૂષ – સ્ત્રી – બહેન સગીર સહિતનાનું પેઢીનામું તૈયાર કરવાનું છે અને મહેસુલ વિભાગના તા.૧૪-૩-૨૦૧૬ના પરિપત્ર મુજબ રૂ. ૨૦ના સ્ટેમ્પ ઉપર સોગંદનામું કરવાનું છે અને તે આધારે ઈ ધરા કેન્દ્રમાં વારસાઈ નોંધ પાડવામાં આવે છે અને નાયબ મામલતદાર કક્ષાથી ઉતરતા ન હોય તેવા મહેસુલી અધિકારી દ્વારા પ્રમાણિત કરવામાં આવે છે.
પ્રવર્તમાન સામાજીક માળખામાં (Societal Transformation) બદલાવ તેમજ વિભક્ત કુંટુંમ્બોનો વ્યાપ વધવાથી, સબંધિત ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ જમીનના હક્ક / ભાગમાં પ્રશ્નો ઉપસ્થિત ન થાય તે માટે હયાતીમાં કોટુંમ્બિક વહેંચણી કરી શકાય છે. અગાઉ મહેસુલી અધિકારીઓ પણ ખાતેદારના મૃત્યુ સુધી વારસાઈ ન થાય ત્યાં સુધી હયાતીમાં વહેંચણી કે ભાગની નોંધો ન પાડવાનું વલણ હતું.

પરંતુ આ અંગે વડીલોપાર્જીત કે સ્વાપાર્જીત વંશપરંપરાગત ખેડુતોના કિસ્સામાં આ અંગે કોઈ પ્રતિબંધ નથી અને આવા વહેંચણી લેખ રજીસ્ટર્ડ કરાવવાની જરૂર નથી પરંતુ જો કોઈ વારસો અવેજ એટલે કે નાણાંકીય લેવડદેવડ કરે તો લેખ રજીસ્ટર્ડ કરાવવો જરૂરી છે. બાકી ખેડુત ખાતેદારની હયાતીમાં વહેંચણી લેખ કરી, હક્કપત્રકમાં નોંધ કરાય છે. આ ઉપરાંત ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ પણ કાયદેસરના વારસો વચ્ચે કૌટુંમ્બિક વહેંચણી રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ ઉપર એકરારનામાથી (Undertaking) થઈ શકે.
તે જ રીતે કૌટુંમ્બિક વારસદારો વચ્ચે વહેંચણી કરવી હોય તો પાંચ વર્ષની સમયમર્યાદામાં થાય અને સંયુક્ત નામે જમીન હોય અને બિન અવેજ એટલે કે નાણાંકીય વ્યવહાર વગર વહેંચણી થાય તો જમીનની કિંમત ઉપર ૧૦૦ થી ૫૦૦ રૂ. ના સ્ટેમ્પ પેપર ઉપર અન્ડરટેકીંગ આપવાથી થઈ શકે.
આ ઉપરાંત જમીનની વારસાઈ થયા બાદ કાયદેસરના વારસો દ્વારા પોતાનો હક્ક જતો કરવાનો થાય અને જેમાં નાણાંકીય અવેજ ન હોય તો રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ પેપર તે અંગેનો લેખ એટલે કે ફારગતી લેખ (Release deed) કરવામાં આવે તો જતો કરી શકે છે અને તે મુજબ હક્કપત્રકમાં નોંધ થઈ શકે છે.

આ જ રીતે હયાતીમાં સહ હિસ્સેદાર કે કાયદેસરના હક્કદાર તરીકે નામ દાખલ કરવામાં આવેલ હોય તો તે પણ રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ ઉપર એકરાર નામાથી થઈ શકે.
આ જ રીતે સ્વાપાર્જીત મિલ્કતમાં હયાતીમાં સીધી લીટીના વારસોના નામ દાખલ કરવામાં આવેલ હોય તેમાં પણ બિનઅવેજ સ્વરૂપે રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ ઉપર એકરાર કરવાથી હક્ક જતો કરી શકે છે. આ ઉપરાંત હયાતીમાં પણ સહ હિસ્સેદાર તરીકે નામો દાખલ થઈ શકે. આ બધી જ બાબતોમાં હિત ધરાવતા તમામ પક્ષકારોની અનુમતિ / સંમતિની જરૂર છે.
આમ હાલના સંજોગોમાં જે સ્વરૂપે કૌટુંમ્બિક વ્યવસ્થામાં પરિવર્તન આવી રહ્યું છે અને જમીનોના ભાવના મૂલ્યમાં વધારો થવાથી સબંધિત કુંટુંમ્બના કાયદેસરના વારસો વચ્ચે મૃત્યુ બાદ ઝઘડા / વિવાદો થાય છે અને લાંબી કાનુની મહેસુલ / દિવાની કોર્ટોમાં પ્રક્રિયામાં પડવું પડે છે.
જેથી મૃત્યુ બાદ વારસાઈ કરાવવાને બદલે હયાતીમાં જ કૌટુંમ્બિક વહેંચણી / સહ ખાતેદાર / ભાગીદાર / હિસ્સા વહેંચણી કરાવી લેવી હિતાવહ છે અને આ અંગે મહેસુલી અધિકારીઓ પણ લોકોને ઉપર જણાવેલી બાબતોનું માર્ગદર્શન આપી હક્કપત્રકમાં નોંધો પાડી મંજૂર કરે અને આ કૌટુંમ્બિક ઉપર જણાવ્યા તે વ્યવહારમાં ટુંકડા ધારા કે રજીસ્ટ્રેશન કાયદાનો ભંગ થતો નથી.
ફક્ત જયારે નવીન ટુંકડાની જમીન ખરીદવાની થાય ત્યારે તે નિયમો લાગુ પડે છે અને ઉક્ત જોગવાઈઓ સીટીસર્વેમાં આવેલ મિલ્કતોમાં પણ ફેરફારો આ પ્રક્રિયા અનુસરી ને કરી શકાય છે.

ઈ ન થાય ત્યાં સુધી હયાતીમાં વહેંચણી કે ભાગની નોંધો ન પાડવાનું વલણ હતું.
પરંતુ આ અંગે વડીલોપાર્જીત કે સ્વાપાર્જીત વંશપરંપરાગત ખેડુતોના કિસ્સામાં આ અંગે કોઈ પ્રતિબંધ નથી અને આવા વહેંચણી લેખ રજીસ્ટર્ડ કરાવવાની જરૂર નથી પરંતુ જો કોઈ વારસો અવેજ એટલે કે નાણાંકીય લેવડદેવડ કરે તો લેખ રજીસ્ટર્ડ કરાવવો જરૂરી છે. બાકી ખેડુત ખાતેદારની હયાતીમાં વહેંચણી લેખ કરી, હક્કપત્રકમાં નોંધ કરાય છે. આ ઉપરાંત ખાતેદારના મૃત્યુ બાદ પણ કાયદેસરના વારસો વચ્ચે કૌટુંમ્બિક વહેંચણી રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ ઉપર એકરારનામાથી (Undertaking) થઈ શકે.
તે જ રીતે કૌટુંમ્બિક વારસદારો વચ્ચે વહેંચણી કરવી હોય તો પાંચ વર્ષની સમયમર્યાદામાં થાય અને સંયુક્ત નામે જમીન હોય અને બિન અવેજ એટલે કે નાણાંકીય વ્યવહાર વગર વહેંચણી થાય તો જમીનની કિંમત ઉપર ૧૦૦ થી ૫૦૦ રૂ. ના સ્ટેમ્પ પેપર ઉપર અન્ડરટેકીંગ આપવાથી થઈ શકે.
આ ઉપરાંત જમીનની વારસાઈ થયા બાદ કાયદેસરના વારસો દ્વારા પોતાનો હક્ક જતો કરવાનો થાય અને જેમાં નાણાંકીય અવેજ ન હોય તો રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ પેપર તે અંગેનો લેખ એટલે કે ફારગતી લેખ (Release deed) કરવામાં આવે તો જતો કરી શકે છે અને તે મુજબ હક્કપત્રકમાં નોંધ થઈ શકે છે.
આ જ રીતે હયાતીમાં સહ હિસ્સેદાર કે કાયદેસરના હક્કદાર તરીકે નામ દાખલ કરવામાં આવેલ હોય તો તે પણ રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ ઉપર એકરાર નામાથી થઈ શકે.
આ જ રીતે સ્વાપાર્જીત મિલ્કતમાં હયાતીમાં સીધી લીટીના વારસોના નામ દાખલ કરવામાં આવેલ હોય તેમાં પણ બિનઅવેજ સ્વરૂપે રૂ. ૧૦૦ ના સ્ટેમ્પ ઉપર એકરાર કરવાથી હક્ક જતો કરી શકે છે. આ ઉપરાંત હયાતીમાં પણ સહ હિસ્સેદાર તરીકે નામો દાખલ થઈ શકે. આ બધી જ બાબતોમાં હિત ધરાવતા તમામ પક્ષકારોની અનુમતિ / સંમતિની જરૂર છે.
આમ હાલના સંજોગોમાં જે સ્વરૂપે કૌટુંમ્બિક વ્યવસ્થામાં પરિવર્તન આવી રહ્યું છે અને જમીનોના ભાવના મૂલ્યમાં વધારો થવાથી સબંધિત કુંટુંમ્બના કાયદેસરના વારસો વચ્ચે મૃત્યુ બાદ ઝઘડા / વિવાદો થાય છે અને લાંબી કાનુની મહેસુલ / દિવાની કોર્ટોમાં પ્રક્રિયામાં પડવું પડે છે.
જેથી મૃત્યુ બાદ વારસાઈ કરાવવાને બદલે હયાતીમાં જ કૌટુંમ્બિક વહેંચણી / સહ ખાતેદાર / ભાગીદાર / હિસ્સા વહેંચણી કરાવી લેવી હિતાવહ છે અને આ અંગે મહેસુલી અધિકારીઓ પણ લોકોને ઉપર જણાવેલી બાબતોનું માર્ગદર્શન આપી હક્કપત્રકમાં નોંધો પાડી મંજૂર કરે અને આ કૌટુંમ્બિક ઉપર જણાવ્યા તે વ્યવહારમાં ટુંકડા ધારા કે રજીસ્ટ્રેશન કાયદાનો ભંગ થતો નથી.
ફક્ત જયારે નવીન ટુંકડાની જમીન ખરીદવાની થાય ત્યારે તે નિયમો લાગુ પડે છે અને ઉક્ત જોગવાઈઓ સીટીસર્વેમાં આવેલ મિલ્કતોમાં પણ ફેરફારો આ પ્રક્રિયા અનુસરી ને કરી શકાય છે.

મિત્રો, “GujaratiDunia – ગુજરાતી દુનિયા” પરની આ ઉપયોગી પોસ્ટ પસંદ આવી હોય તો મિત્રો સાથે શેર કરજો જેથી લોકોની મદદ થઇ શકે.

તમે આ લેખ “GujaratiDunia – ગુજરાતી દુનિયા” ના માધ્યમ થી વાંચી રહ્યા છો. અમારો આ લેખ વાચવા માટે આપનો ખુબ ખુબ આભાર, અમે આશા રાખીએ છીએ કે તમને આ લેખ ગમ્યો હશે, જો ગમ્યો હોય તો આ લેખ ને વધુ માં વધુ શેર કરશો.

નોંધ:- આ લખાણ ની કોપી કરતા પહેલા અમારી લેખિત મંજૂરી લેવી જરૂરી છે.(ગુજરાતી દુનિયા ટીમ )
Email – [email protected]

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here